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居抜き物件の探し方と費用ガイド【2026年版】スケルトンとの違い・造作譲渡料まで徹底解説
居抜き物件とは、前のテナントの内装や設備が残ったまま市場に出ている店舗です。スケルトン物件と比べて初期工事費を大きく抑えられる半面、造作譲渡料や設備の状態確認など、事前に押さえておきたい独自のポイントがあります。この記事では、居抜き物件の基本から費用の目安、探し方と契約前の確認事項までを順番に解説します。
この記事でわかること
居抜き物件とスケルトン物件の違い
居抜きで初期費用が抑えられる仕組みと費用の目安
造作譲渡料の意味・決まり方・サロン業種の相場
物件の探し方と活用できる主なルート
契約前に確認すべき3つのポイント
居抜き物件とスケルトン物件の違い
店舗物件を探すとき、必ず出てくるのが「居抜き」と「スケルトン」というふたつの言葉です。どちらを選ぶかで開業コスト・工期・デザインの自由度が大きく変わるため、最初に違いをはっきりさせておくことが重要です。
居抜き物件とは
居抜き物件は、前のテナントが使っていた内装や設備が残ったまま市場に出ている店舗です。美容室やサロンの場合、シャンプー台・セット面・椅子・エステ機器といった設備がそのまま残っているケースがあります。大きな工事をしなくても比較的早く開業できるのが特徴です（出典：飲食店ドットコム）。
スケルトン物件とは
スケルトン物件は、室内がコンクリートの壁や柱だけの状態で市場に出ている店舗です。借り手が一から内装工事を行うため、デザインの自由度は高い一方で、内装・電気・給排水など、すべての工事を新たに発注する必要があります（出典：飲食店ドットコム）。工事の範囲が広いため、費用と開業までの期間がかかります。
居抜きとスケルトンを比較する
項目 | 居抜き物件 | スケルトン物件 |
|---|---|---|
内装・設備 | 前テナントのものが残る | 骨格（コンクリート）のみ |
内装工事費の目安（坪単価） | 15万〜30万円 | 30万〜50万円 |
開業までの期間 | 比較的短い | 3カ月程度（場合による） |
デザインの自由度 | 制限がある場合も | 一から設計できる |
造作譲渡料 | 発生することがある | 発生しない |
坪単価は内装工事費のみの参考値です。設備・機器の費用を含めると変わるため、見積もりは具体的に取るようにしましょう（出典：飲食店ドットコム・居抜き店舗ABC）。
居抜き物件のメリットと注意点
コスト・期間の面では居抜き物件に優位性がありますが、事前に把握しておきたい注意点もあります。
初期工事費を大きく抑えられる
前テナントの設備や内装を引き継げれば、初期工事費が半分〜3分の2程度に抑えられると言われています（出典：飲食店ドットコム）。
坪単価で見ると、内装工事のみの場合、居抜き物件は平均15万〜30万円、スケルトン物件は30万〜50万円が目安です（出典：居抜き店舗ABC）。10坪のサロンで比べると、スケルトンの内装工事費は300万〜500万円が目安になる一方、居抜きでは150万〜300万円が目安です。この差を機器のアップグレードや、開業後の運転資金に回すことができます。
開業までの期間を短縮できる
スケルトン物件は、契約から開業まで工事だけで3カ月程度かかることがあります（出典：飲食店ドットコム）。大きな工事が不要な居抜き物件では、この期間を短縮できます。早く開業して売上を作り始めたい場合、居抜き物件は現実的な選択肢の一つです。
カラ家賃の負担が少ない
スケルトン物件では、工事期間中も家賃が発生します。「営業せず利益が出ない状態で発生する家賃」はカラ家賃と呼ばれ、開業前のコスト負担になります（出典：居抜き店舗ABC）。工事期間が短い居抜き物件では、このカラ家賃の期間も短くなります。
内装やレイアウトを自由に決められない場合がある
居抜き物件は、前テナントの内装やレイアウトが前提になります。ブランドイメージに合わせたデザインを一から実現したい場合、追加工事が必要になることがあります。追加工事の費用が加わると、コストメリットが小さくなる可能性があります。内覧のときに、変更したい箇所と費用の目安を確認しておくと判断しやすくなります。
設備の状態はサロンによってばらつきがある
残っている設備が「使えると思っていたら実際には動かなかった」というケースも起きます。設備や造作の状態は、契約時にしっかり確認し、必要な修繕や改装の計画を立てておくことが重要です。実際に物件を訪れて、設備の動作状態・衛生面・隣接環境もあわせてチェックしましょう（出典：不動産連合隊ジャーナル）。
造作譲渡料とは？相場と決まり方
居抜き物件でよく出てくるのが「造作譲渡料」という言葉です。費用の全体像を把握するうえで重要な概念のため、仕組みをしっかり理解しておきましょう。
造作譲渡料の定義
造作譲渡料とは、前テナントが工事・設置した内装・設備・什器などを次の借主が買い取る費用です（出典：テンポスマート）。美容室やサロンの場合、シャンプー台・セット面・椅子・エステ機器のような設備が対象になります（出典：SALONスターター）。物件によっては無償で引き継げる場合もあります（出典：テンポスマート）。
金額の決まり方
造作譲渡料は、設備1つ1つの個別価格の合計ではなく、譲渡対象物をひとまとめにした「価値」で決まります。立地や集客力なども含んで評価されるため、同じ設備でも物件の条件によって金額が異なります（出典：テンポスマート）。
引き継ぐ設備の内容と金額の根拠を、前テナントや仲介者に確認することが重要です。どの設備が含まれるかは書面で一覧にして確認しておきましょう。
サロン業種の相場目安
造作譲渡料は業種や地域によって大きく異なり、一般に幅があるといわれます。美容室・サロン業種では、150万〜300万円が目安とされています（出典：店舗買取り.com・2026年）。
営業年数が短い店舗ほど機器の状態が良好で、造作譲渡金が高くなる傾向があります（出典：SALONスターター）。逆に、使用年数が経った設備は金額が下がる場合があります。地域差も大きく、東京などの都心部では200万〜300万円が相場とも言われます（出典：店舗買取り.com）。あくまで目安として参考にしながら、物件ごとに個別で確認することが大切です。
居抜き物件の探し方
物件の情報を集めるルートは複数あります。それぞれの特徴を理解したうえで、組み合わせて探すのが効果的です。
主な探索ルートの種類
ルート | 特徴 |
|---|---|
店舗物件ポータルサイト | 条件検索・複数物件の比較がしやすい。掲載数が多い |
居抜き物件専門サイト | 居抜き・造作譲渡に特化。業種別検索ができるサイトも |
地元の不動産会社 | 特定エリアの未公開物件や小規模物件の情報に強い |
店舗物件特化型の不動産会社 | 広域で店舗物件を扱い、業種への理解が深い傾向がある |
（出典：居抜き店舗ABC・不動産連合隊ジャーナル）
複数ルートを組み合わせる理由
居抜き物件専門サイトは対応エリアによって強みが分かれます。関東中心の都市型や地方・全国対応型など種類があるため、探したいエリアに対応しているか、美容・サロン業種で絞り込みができるかを確認したうえで複数サイトを使い合わせると、情報の偏りを防げます（出典：不動産連合隊ジャーナル）。
また、ネットに掲載されない「未公開物件」は、地元の不動産会社経由で見つかることもあります。エリアをある程度絞ったら、地元の不動産会社にも直接問い合わせてみましょう（出典：居抜き店舗ABC）。
契約前に確認すること
居抜き物件は引き継ぐ内容が多い分、契約前の確認が特に重要です。見落としが後のトラブルにつながりやすいため、次の3つのポイントを必ず確認しましょう。
設備の状態を実際に確認する
内覧の段階で、引き継ぐ設備が実際に動くかどうかを確認します。設備や造作の状態は契約時にしっかり確認し、必要な修繕や改装の計画を立てておくことが重要です（出典：不動産連合隊ジャーナル）。
引き継ぐ設備の一覧を書面で確認しておくと、後から「含まれていると思っていた設備がなかった」というトラブルを防ぎやすくなります。
リース品が含まれていないか確認する
前テナントが設備をリース契約している場合、その扱いの確認が必要です。リース品はリース会社との別途契約が絡むため、契約前に有無を必ず確認しましょう（出典：不動産連合隊ジャーナル）。リース契約の引き継ぎ可否や条件は個別の契約内容によって異なるため、必要に応じてリース会社や専門家に確認してください。
造作譲渡契約は書面で明確にする
どの設備を引き継ぐか、費用はいくらかを明らかにした造作譲渡契約書を作成します（出典：不動産連合隊ジャーナル）。口頭での合意だけでは後から認識の違いが生まれやすいため、書面で明確にしておくことが重要です。
退去時の原状回復については、具体的な範囲が契約内容によって異なります（出典：不動産連合隊ジャーナル）。契約書で必ず確認し、判断に迷う点は専門家や官公庁に相談することをおすすめします。
まとめ
居抜き物件は、前テナントの内装・設備を引き継ぐことで初期費用と開業期間を抑えられる選択肢です。主なポイントをまとめます。
内装工事費の坪単価の目安は、居抜きが15万〜30万円、スケルトンが30万〜50万円（内装工事のみの参考値）
開業期間をスケルトンより短縮でき、カラ家賃の負担も少ない
サロン業種の造作譲渡料は150万〜300万円が目安
物件探しは専門サイト・地元不動産・店舗特化型不動産など複数のルートを活用する
契約前に設備の状態・リース品の有無・造作譲渡の書面化を必ず確認する
物件が決まったら、予約・レジ・顧客管理を一台でまとめられるSalonXで、開業のスタートを整えることもできます。
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よくある質問
居抜き物件とスケルトン物件、サロン開業にはどちらが向いていますか？
初期費用を抑えたい、または早めに開業したい場合は居抜き物件が向いています。前テナントがサロンだった物件であれば、シャンプー台やセット面など基本的な設備が残っているケースもあり、スタートしやすい環境になります。一方で、内装デザインを一から作りたい・こだわりの空間づくりを優先する場合はスケルトンが向きます。予算・開業時期・デザインへのこだわりのバランスで判断しましょう。
造作譲渡料は値引き交渉できますか？
交渉できるケースがあります。前テナントにとって造作を処分する費用がかかるため、早く次の借主が決まることを優先して価格を下げてくれる場合があります。ただし、立地や設備の状態が良い物件では交渉の余地が少ないこともあります。サロン業種の相場（150万〜300万円が目安）を把握したうえで、実際の設備の状態と照らし合わせながら相談するのが基本です。
居抜き物件の設備が契約後に故障した場合、修繕費はどうなりますか？
「現状渡し」の条件がついている場合、契約後に発覚した修繕費は入居者の負担になることが一般的です。ただし、具体的な条件は契約書の内容によって異なります。内覧時に設備の動作状態を確認し、気になる点は契約書に明記してもらうよう交渉しておくことが大切です。判断に迷う場合は専門家への相談も有効です。
居抜き物件の情報はどこで集めますか？
店舗物件ポータルサイト・居抜き物件専門サイト・地元の不動産会社・店舗物件特化型の不動産会社が主なルートです。専門サイトは対応エリアに差があるため、複数サイトを組み合わせて使うと情報の漏れを防げます。地元の不動産会社はネット掲載のない未公開物件を持っていることもあるため、エリアを絞ったら直接問い合わせてみましょう。
